Desafios da gestão de ativos imobiliários na era da flexibilidade: entre o contrato de longo prazo e a rotatividade
Há uns cinco anos, um investidor que possuía três salas comerciais na região central da cidade me ligou preocupado. O inquilino da maior unidade, um escritório de advocacia tradicional, estava encerrando o contrato após uma década de ocupação. O pânico não era apenas pela vacância, mas pela nova demanda que chegava ao seu e-mail: startups e nômades digitais buscando espaços prontos, com internet de alta velocidade e contratos flexíveis, sem a burocracia das fianças bancárias e das garantias de trinta meses. Ele se viu diante do dilema que define boa parte do mercado atual: como manter a rentabilidade de um ativo físico em um mundo que, cada vez mais, prioriza o uso em vez da posse.
A erosão do modelo tradicional
O modelo de locação rígida, que dominou o século passado, oferecia uma segurança psicológica que os proprietários adoravam. O fluxo de caixa era previsível e a manutenção do imóvel, muitas vezes, ficava sob responsabilidade do ocupante por períodos extensos. Contudo, essa estabilidade hoje atrai menos inquilinos do que antes. O profissional moderno, e até mesmo empresas de médio porte, deseja a capacidade de escalar ou reduzir sua área conforme o desempenho do negócio.
Quando um proprietário insiste em contratos de longo prazo, ele corre o risco de tornar seu ativo obsoleto para o público mais dinâmico. Por outro lado, a rotatividade frequente — o chamado “churn” — traz custos invisíveis que destroem o lucro. É o custo da reforma entre inquilinos, a taxa de vacância entre um contrato e outro e o desgaste acelerado das instalações. O segredo da gestão moderna não está na escolha entre um modelo ou outro, mas na capacidade de adaptar o imóvel para comportar diferentes níveis de flexibilidade sem perder a valorização patrimonial.
A adaptação como estratégia de valorização
Lembro-me de um caso bem-sucedido de um gestor de ativos que transformou um andar inteiro em um modelo híbrido. Ele não forçou a locação de todo o espaço para uma única empresa de tecnologia. Em vez disso, subdividiu a planta com divisórias modulares que permitiam, com pouco investimento, unir ou separar salas. Além disso, investiu em infraestrutura comum — recepção automatizada e copa compartilhada — que servia a todos.
Essa estratégia de “imóvel como serviço” permite que o dono do imóvel capture uma margem maior. Se o risco de inadimplência aumenta com a maior rotatividade, o valor do metro quadrado locado sob demanda também sobe. O gestor que consegue oferecer conectividade, mobiliário básico e contratos que permitem ajustes semestrais acaba atraindo perfis de inquilinos que pagam um prêmio pela conveniência de não precisar gerir o próprio escritório.
O desafio da gestão de contratos
Administrar esse novo cenário exige um desapego do modelo de cartório e uma aproximação com a tecnologia. Não se trata mais apenas de emitir boletos e cobrar multas, mas de entender a jornada do ocupante. Ferramentas de automação para triagem de crédito, gestão de acessos via aplicativo e vistorias digitais tornaram-se fundamentais.
Aqueles que ainda veem a gestão de imóveis como algo passivo, que depende apenas de um corretor para colocar uma placa na fachada, estão perdendo dinheiro. O mercado imobiliário passou a exigir uma postura de hospitalidade. O proprietário ou a imobiliária que entende que o imóvel é um produto de consumo imediato consegue, ironicamente, fidelizar o inquilino por mais tempo. Quando o locatário se sente à vontade para crescer dentro do mesmo edifício, movendo-se de uma sala pequena para um espaço maior conforme seu negócio prospera, a rotatividade deixa de ser um problema e vira uma estratégia de retenção.
No fim, a transição entre a rigidez do passado e a volatilidade do presente não é uma ameaça, mas uma oportunidade de profissionalizar o setor. O sucesso de um investimento imobiliário na era atual depende muito menos da localização privilegiada — que continua importante — e muito mais da agilidade em transformar tijolo e concreto em uma solução que facilite a vida de quem precisa de um teto para produzir.